农村房屋的买卖合同 第1篇
近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的首要问题即是：合同是否有效。一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定合同有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。
争议产生的原因在于：《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据《土地法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转让只在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。
对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯政策规定。《土地法》明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。从八十年代以来，国务院多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经乡级政府审核、县级政府建设行政主管部门审查同意，再向县级政府土地管理部门申请用地，经县级政府批准后，由县级政府土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。
农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。
通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。
我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。
如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。
物权法草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。
应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我们可以比较一下城市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城市居民出售拥有所有权的住房，法律并未设置特别的规定。城市的房改房与农村的房屋有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建设部规定已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采限制性政策，对村民来说是不公平的。为此，笔者建议，国家对村民售房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益。作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份，完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，可分为两种情况：其已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾，国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。关于宅基地的控制应当在宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地”建议改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，村民出售住房的合同，如果没有其他违法行为，以认定有效为宜。
农村房屋的买卖合同 第2篇
签订时光：
签订地点：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙双方就位于 的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;
一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组群众成员。
二、房屋状况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道 ，相邻为 ，建筑面积 ，北屋 ，东屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面积为 ，房屋登记在 名下或宅地基使用权证登记在 名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组群众土地，并征得其他村民和村群众同意，能够长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。
五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。
六、房款支付：自该合同双方签字之日起 日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为 的账户;如未按期交付房款，乙方需每一天额外向甲方支付房款总额 的违约金，如乙方在合同签订之日起 天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，能够解除本合同并享有追究乙方违约职责的权利。
七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方带给的账号之日起 日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每一天支付 元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，能够解除本合同并追究甲方的违约职责，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后 日，甲方应当根据乙方的需要，用心配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付 元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付 元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。
十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。
2、双方应当请至少两名本村群众成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。
3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲 方(签字捺印)： 身份证号：
乙 方(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
附：
见证人声明
见证人声明如下：
1、见证人与甲乙双方同为 群众组织成员;
2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;
3、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法状况，合同是双方当事人的真实意思表示;
4、本合同在20xx年 月 日在 家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。
见证人(签字捺印)：
甲方(签字捺印)：
乙方(签字捺印)：
20xx年 月 日
本见证声明是_______双方农村房屋买卖合同的见证声明，是买卖合同的补充说明，与本合同具有相同的法律效力。
农村房屋的买卖合同 第3篇
本合同双方当事人：________________________
卖方(以下简称甲方)：____(本人)(法定代表人)姓名：__国籍：____(身份证)(护照)(营业执照号码)：______地址：______邮政编码：______联系电话：______委托代理人：______国籍：____电话：____地址：____邮政编码：______
买方(以下简称乙方)：____(本人)(法定代表人)姓名：__国籍：____(身份证)(护照)(营业执照号码)：______地址：______邮政编码：______联系电话：______委托代理人：______国籍：____电话：____地址：____邮政编码：______
第一条房屋的基本情况。
甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于____;位于第______层，共______(套)(间)，房屋结构为____，建筑面积__________平方米(其中实际建筑面积______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______平方米)，房屋用途为______;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为____。
第二条房屋面积的特殊约定。
本合同第一条所约定的面积为(甲方暂测)(原产权证上标明)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。
该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的’差别不超过暂测面积的±____%(不包括±______%)时，房价款保持不变。
实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±____%(包括±____%)时，甲乙双方同意按下述第______种方式处理：
1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天内将乙方已付款退还给乙方，并按____利率付给利息。
2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
3.______________________________________________________________。
第三条土地使用权性质。
该房屋相应的土地使用权取得方式为__________;土地使用权年限自______年______月______日至______年______月______日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为__________;该房屋买卖后，按照有关规定，乙方(必须)(无须)补办土地使用权出让手续。
第四条价格。
按(总建筑面积)(实际建筑面积)计算，该房屋售价为(币)每平方米__________元，总金额为(币)______亿______千______百______拾______万______千______百______拾______元整。
第五条付款方式。
乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(币)______亿______千______百______拾______万______千______百______拾______元整，并应于本合同生效之日起__________日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。
第六条交付期限。
甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起__________日内，将该房屋付给乙方。
第七条乙方逾期付款的违约责任。
乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按__________计算。逾期超过________天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第________种约定，追究乙方的违约责任。
1.终止合同，乙方按累计应付款的__________%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
2.乙方按累计应付款的__________%向甲方支付违约金，合同继续履行。
3.______________________________________________________________。
第八条甲方逾期交付房屋的违约责任。
除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在__________个月内按__________利率计算;自第__________个月起，月利息则按__________利率计算。逾期超过__________个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第__________种约定，追究甲方的违约责任。
1.终止合同，甲方按乙方累计已付款的__________%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
2.甲方按乙方累计已付款的__________%向乙方支付违约金，合同继续履行。
3.______________________________________________________________。
第九条关于产权登记的约定。
在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起__________天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起__________天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的__________%赔偿乙方损失。
第十条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家
交纳;其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。
第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第十四条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
第十五条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由__________仲裁委员会仲裁。(甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。)
第十六条本合同(经甲、乙双方签字)(经__________公证(指涉外房屋买卖))之日起生效。
第十七条本合同连同附表共__________页，一式__________份，甲、乙双方各执一份，__________各执一份，均具有同等效力。
甲方(签章)：________________________乙方(签章)：________________________
甲方代理人(签章)：乙方代理人(签章)：
______年______月______日______年______月______日
签于__________签于__________
农村房屋的买卖合同 第4篇
甲方（卖方） ，男， 县 镇 村 庄村民，身份证号：，女， 县 镇 村 庄村民，身份证号：
乙方（买方） ，男， 县 镇 村 庄村民，身份证号：
根据国家《合同法》等法律的相关规定，甲、乙双方经协商一致签订本合同，以资共同信守执行。
第一条：合同标的即房屋状况
1、该交易房屋坐落 县 镇 村 庄（或 路 旁）
2、该房屋为（如两层砖混结构楼房）， 南北长 米，东西长 米，共 层。房屋占地面积约为 平方米，院子占地面积约为 平方米。左紧邻 的房屋，右紧邻 房屋。
3、该房屋为（如宅基地自建房或村镇开发自建房，宅基地审批文件编号： ）
第二条：合同房屋交易价款：人民币 万元整
大写：
第三条：付款时光及方式
1、 在 年 月 日 付人民币 万元。
2、 在房屋产权证。土地使用证过户手续办理完毕之日付款 人民币 万元。
3、 在交付房屋之日，付清尾款人民币 万元。
每次付款，甲方收到后因出具收据。
第四条：甲方的权利和义务
1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自我所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明并交付给乙方。
2、甲方有权按照合同约定收取乙方交付的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。
3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利状况。
4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑、不属于已被或已确定将被列入新规划而拆除或征用的范围。
5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。
6、甲方应将该房屋的宅基地审批文件等相关手续交付给乙方。
7、该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方，且甲方不得以自我的行为致使该合同无效。
第五条：乙方的权利和义务
1、乙方应按照合同约定给付甲方该交易房屋价款并向甲方索要收据。
2、乙方购买该房屋后，若根据有关规定能够办理相关权属登记的，甲方有义务给予协助。
第六条：个性约定
1。 因乙方所购房屋为农村群众土地上建筑，改房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当用心全力配合乙方一齐解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2。 若今后房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责用心配合。
第七条：违约职责
1、任何一方违反合同约定，对方可要求违约方在必须期限内改正，违约方应当改正。
2、甲方违反第四条的有关约定导致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款及其相对应的银行定期存款利息和全部房屋价款的`20%的违约金。
第七条：本合同发生争议时双方应先进行协商，无法协商或协商不一致的能够透过有关法律途径解决。
甲方： 乙方：
地址： 地址：
现住址： 现住址：
联系电话： 联系电话：
签约时光： 签约时光：
农村房屋的买卖合同 第5篇
卖方：（甲方），身份证号：_____________
买房：（乙方），身份证号：_____________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： 甲方所售房屋位于**，房屋占地面积约为**平方米，院子占地面积约为**平方米，房屋为*楼，一楼为*个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为**平方米，一楼门面为框架结构，二、三楼住房为砖混凝结构，二、三楼房屋平面图见本合同附件；
第二条 房屋价格及其他费用： 甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币**万元整（￥**）；
第三条 付款方式： 签订合同之日一次性付清；
第四条 个性约定：1、因乙方所购房屋为农村群众土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当用心全力配合乙方一齐解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。2、如乙方所购房屋以后能够办理房产证时，甲方应予以用心配合，但相关费用由乙方自行负担。
第五条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第六条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责用心配合；
第七条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔；
第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力；
第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效；
第十条 本合同附二、三楼平面图；
第十一条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份；
甲方（签印）：_______ 住 址：_____ 联 系 电 话：_____
乙 方（签印）：__________ 联 系 电 话：_____
签订日期：___年___月___日
注：双方在签订农村房屋买卖合同时，因咨询当地政府部门改房屋销售交易是否合法。
农村房屋的买卖合同 第6篇
随着社会经济的发展，特别是市场经济体制发展及城市化进程的加快，农村房屋买卖现象已相当普遍，且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，农村房屋买卖都已大量存在，特别是城乡结合部是农村房屋买卖的主要区域。这就不可避免地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷。从审判实践来看，主要涉及农村房屋买卖合同的效力和所有权的认定两个问题。
一、农村房屋买卖合同的效力问题
目前我国法律未明确规定农村房屋买卖合同的效力问题。但是，农村房屋的买卖必然导致宅基地使用权的转移。宅基地是农民的重要财产权利，我国法律、法规严禁宅基地进入市场进行交易。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅早在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》作出了“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅”的规定。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以上述法律明确规定获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。
因此，对于城市居民购买农村房屋和具有农民身份但双方非同一集体经济组织成员的情形，房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则。对于双方均是同一集体经济组织成员的情形，因这类购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于合同效力的要件，原则上应认定为有效合同。
二、农村房屋所有权的认定问题
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋固然属于不动产，依照物权法的物权公示原则及相关规定，不动产是需要初始登记的，转让时则需过户登记。但对于农村房屋，其不属于商品房，自身具有特殊性。针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国亦没有强制性的规定要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记。
因此，当前农村房屋所有权的取得如果以登记为生效要件，未免脱离实际。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信。在农村，由于国家对农村宅基地的申请人有着严格的规定，这样在客观上就限制了拥有农村房屋的人群大都是本集体经济组织的成员，可以说人人都处在一个“熟人社会”，并且村民之间大多都参与彼此的房屋建设，相互之间仅通过占有行为就已经能起到客观公示作用。村民委员会的见证和记录即完成了公示的作用，并不需要更大范围的公示，即使登记其效果也不一定比村民之间的监督更有利。
对于当前农村房屋买卖的现状，一方面对于合法有效的农村房屋买卖合同，所有权即使没有进行变更登记，在满足一定条件时，应确认买受人取得了房屋所有权。如：房屋买卖行为经过了村民委员会同意，买受人支付了房款并实际占有。
另一方面，有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记，建立较为详细的产权产籍资料。房屋登记机构要积极开展工作，可以联合国土、规划等部门，依靠乡镇及农村基层组织对城镇规划区内的集体土地房屋进行普查。通过普查登记，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，为推进农房登记打好基础。
