金融合同:个人房贷证券化"开闸" 对购房贷款人没影响

今后，个人房贷将会成为面向广大投资者的一种理财产品，目前南京一家股份制银行正在开展个人房贷证券化试点。业内人士表示，个人房贷证券化不影响购房贷款人利益和还贷方式，投资风险也不大，不会引起类似美国次级债的金融危机。　　实质是债权的转移　　记者昨天从南京市房管局产权市场处了解到，个人房贷证券化的试点是今年刚刚展开的一项新业务，目前南京市只有一家商业银行“首吃螃蟹”。所谓“个人房贷证券化”，其实就是债权的一种转让方式，产权市场处一位负责人介绍说，“打个比方，一个买房人在银行申请的住房贷款，那么银行就是债权人，购房人为债务人。现在银行通过出售个人房贷资产，将债权通过信托公司转让给了购买了个人房贷资产的投资者，也就是说，买房人由欠银行的钱变成了欠投资者的钱。对于投资者来说，这份投资的收益是由住房贷款利息作保证的，投资者的风险并不大。”不过，在实际操作中，买房人在还贷款时仍需将钱还给银行，在还贷手续上没有任何变化，利率、还贷数额和年限也都不变。　　记者了解到，除南京外，目前国内只有上海和深圳部分银行推出了个人房贷证券化业务。　　银行快速回笼资金　　在不影响买房人任何利益的情况下，银行为何要将债权转移呢?业内人士称，这主要是银行想快速回笼资金，增加资金周转速度。分析认为，银行将个人房贷的债权转给投资机构或投资者后，可以快速收回贷款，降低金融风险。尤其是在目前宏观从紧政策下，银行流动资金普遍比较短缺，开展个人房贷证券化有利于快速获取资金。不过，“天下也没有‘免费的午餐’，银行在转让债权时，肯定要给接手的下家一点‘甜头’尝尝”，该人士表示，通常的操作是投资者可以获得的收益比一年定期存款要高一些。比如目前5年期以上住房贷款利率为%，银行给投资者的收益率在5%左右，这样银行不仅能提前回笼资金，还有一些赚头。　　如果买房贷款人不同意，会影响到房贷证券化的过程吗?业内人士表示，不会。银行方面将会书面通知贷款人，但不需要取得贷款人的同意。　　住房抵押权可转移　　记者从南京市房管部门了解到，个人房贷证券化牵涉到的一个显著变化就是个人住房抵押权发生了转移，而在过去，这项业务是不能办理的。相关人士介绍说，去年《物权法》出台后，对这一块做出了新的规定，只要符合相关条件及手续，住房抵押权也可以转移，因此个人房贷证券化的这个“拦路虎”也就迎刃而解了。房管部门人士表示，银行在推行了个人房贷证券化后，相关买房贷款人必须到房管部门办理抵押权转移登记手续。　　据了解，目前南京市个人住房贷款总值近850亿元，此次进行房贷证券化的个人住房贷款只相当于850亿元的几百分之一，总量很小。南京市房管部门人士表示，该行可能只拿出一部分个人住房贷款进行尝试。　　专家称投资风险不大　　个人房贷证券化理财产品投资风险有多大呢?会不会像美国次级债一样引起金融危机?南京财经大学金融专家认为，国内个人房贷证券化理财产品投资风险相对较小。“除非房价已经很高了，而银行又发放了8成以上的贷款，那就可能有一定风险了。”他认为，房贷证券化的风险要结合房地产市场情况，以及不同时期发放的贷款情况来看，如果综合江苏地区情况分析，他认为风险不大。　　南京一银行房贷部门负责人也认为，目前国内个人房贷首付绝大多数都在三成以上，只要房价下跌幅度不超过30%，贷款人还是会按期偿还贷款的，房贷证券化理财产品收益就有保障。美国之所以出现次级债危机，主要是银行房贷门槛太低，很多购房人还贷能力都很低，信用状况也不好，因此房价一跌就还不起贷款。南京出现这种情况的可能性很小，即使有，也是个别情况。

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