社区商业规划方案篇1
关键词：城市社区商业规划乱象；协同规划；实证分析
“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。城市社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。虽然城市社区商业是便民利民的巨大商机，然而城市社区商业规划明显滞后，政府、开发商、投资人、租赁者、社区居民各有各的盘算，各有各自规划，城市社区商业规划相互脱节甚至出现相关规划主体缺位现象。
一、城市社区商业规划乱象
（一）政府城市社区商业规划缺位
在土地审批的时候，政府只关注社区房地产规划自身的居住问题如房屋结构、材料、楼高、楼间距、水电气配套设施、绿化等，而对于和居住密切相关的商业配套规划没有具体要求。政府商业主管部门热衷于为政府做商业核心区规划，而在城市社区商业规划工作中的话语权很少，没有发挥作用。
（二）房产开发商城市社区商业规划走偏
在房产开发规划时把城市社区商业规划两极化。一是大部分开发商把城市社区商业看得比较简单，比较低层次的一种产品，操作起来比较简单，没有去深入的研究、分析，对城市社区商业重视不够，从而形成一大批以沿街商铺或以住宅底层为表现载体形式的零售店、小卖部等的缺乏统一规划、业态档次普遍较低、功能不全的原始配套型物业的城市社区商业。做商业其实还是为了住宅，主要是给住宅做配套，对城市社区商业规划用心不够。另一个是城市社区商业配套脱离自身发展现状，相关开发商觉得“城市社区商业”土，不让提这几个字，非要说高档与奢华等。一味追求城市社区商业的高端定位、高大规模体量，小则两三万平方米，动辄六七万平方米，城市社区商业呈现越来越膨胀的态势。
（三）投资商的城市社区商业规划短期利益化
某些不负责任、只给空头承诺的项目联合“专家”、商、广告商以及不负责任的媒体制造出各种时髦的商业概念，“计算”出各类新奇诱人的高回报率，以此套进大量中小投资者和商家进驻。这些毫无商业经验、充满投机心术的投资者，他们根本无心想过要潜下心来认真长期来做好商业，而只是为最大最快地攫取短期开发利益。
（四）租赁者的城市社区商业经营规划简单化、重复化
目前，大多数城市社区商业主要是以超市为主，而且数量不足；便利店比较缺乏，便民利民的生活服务网点也不足；松散的小店铺出售的商品种类较少，不能满足居民多方面需求。同时业态单一，经营品种雷同，不仅造成了小区零售业的低水平重复建设，而且造成了资源浪费，使城市社区商业零售规模和资源共享的目的没有达到。
（五）社区居民成为各类城市社区商业规划的看客
城市社区商业主要是为社区内的居民提供服务。社区未来居民数量、职业、收入、消费习惯、需求特征等相关因素应该成为城市社区商业规划的中心问题。一切城市社区商业规划应采用科学方法进行调研，收集上述相关信息。可无论是政府、还是房产开发商、投资商、租赁者在做城市社区商业规划时都没有广泛吸纳、也不知道如何去搜集未来社区居民信息、意见。
二、城市社区商业发展需要协同规划
协同规划是指众多规划主体为完成某一目标而相互结合、协作，共同完成规划方案。城市社区商业协同规划就是指那些城市社区商业规划主体为完成城市社区商业规划目标而相互结合、协作，共同完成城市社区商业规划方案。
（一）政府与开发商城市社区商业规划协同布局、高屋建瓴
在我国目前的国情下，很多开发商独立行事，只看重短期眼前的利益，缺乏站在社会商业的整体角度来看待城市社区商业规划的重要性，因此政府在土地审批时，就要求开发商就城市社区商业规划的商业设施多少、面积达到多少、商业业态形式及数量等都要经过政府批准。
由于政府参与城市社区商业规划，能规范、引导开发商的城市社区商业规划精心设计。政府商业主管部门在审核开发商的城市社区商业规划时，可以参考街道、社区居委会等组织和社区民众意见和建议，因为他们对社区社情是再熟悉不过了。2005年4月，商务部下发了《关于加快我国城市社区商业发展的指导意见》（商改发[2005]223号），无疑就是发出政府主导城市社区商业规划的讯号。
（二）政府引领开发商之间城市社区商业规划整体协调、互相补充
“一些好的设想单靠一个房产商搞不起来，但把涉及的方方面面集合起来就能成功。”。各地许多社区众多开发商进行商业规划时往往仅注重局部，缺乏整体推动协调，互补不够，配套设施不均匀的问题比较突出，一些地段商业设施配套过度，另一些地段的配套则不足。追求经济利益最大化，促使开发商城市社区商业规划各自为战，政府应借助相应手段，参照城市社区商业规划规范性文件引领社区众多开发商协同规划，实现城市社区商业规划社会利益最大化。
（三）政府、开发商引领投资商、租赁者精心布局城市社区商业规划
城市社区商业全国示范社区（新建社区）就要求配套商业中心、餐饮店、超市、便利店、维修店、洗染店、美发美容店、回收店、家庭服务、书店、音像店、照相馆等商业业态 ，这起到引领开发商、投资商、租赁者精心布局城市社区商业的示范效应。
开发商对于社区哪一间铺子具体的用途，开业后整体营业额的保本点、所有商家的营业额达到多少、精确预估城市社区商业每天需要多少顾客、人均消费又是多少……，各类业态比例为多少等所涉及的一切活动都有精确的数据。坚定地定向招商，寻求能与前期策划案中“对号入座”的商家，把他们一一请进社区。
（四）城市社区商业让社区居民真正融入城市社区商业规划之中
城市社区商业是以社区客户需求为导向，社区客户的需求在哪里呢？如何让社区居民真正融入城市社区商业规划之中呢？政府商业主管部门可以邀请社区居民参加城市社区商业规划规范性文件起草座谈会，让他们有机会表达真正社区需求；开发商应结合社区开发定位，有针对性选择未来社区居民填写调查表。通过这些活动，城市社区商业要规划为跟周边居住的居民之间的相匹配。
三、连云港市新浦区城市社区商业协同规划实证分析
连云港市新浦区辖区面积461.1平方公里，全区常住人口为587088人，2011年全市消费品零售总额500.23亿元。新浦区商业的发展，形成了北至解放路、南到海连路、东到龙尾河、西至西盐河的核心商圈，据预测这一核心商圈未来20年难以撼动。尽管有许多商业经营组织试图开拓核心商圈的区域从而延伸核心商圈地域范围，但结果却鲜有成功者。而随着城市拓展，城市社区商业却发展迅猛，到有些“有心栽花花不开、无意插柳柳成荫”的意境。
（一）构筑平台，积极推进创建城市社区商业示范社区
构建“一站式”窗口， 建立市、区、社区三级信息网络系统，加速建设便民、救助、社会保障的社会化服务体系，为居民提供方便、快捷的商业服务和家政服务。2010年4月份，路南街道贾圩社区被评为全国级城市社区商业示范社区，是连云港市唯一获此殊荣的社区，到目前全区共有12家省级城市社区商业示范社区。
（二）城市社区商业规划从无序到有序
以贾圩社区（注：地处中心城区，南起海连路，北至陇海步行街，东起通灌路、西至海昌路，面积0.5平方公里）为代表，其示范性商业社区本身就包含在核心商圈之内，占有天时、地利之便，其城市社区商业规划带有很大的自然形成的因素，没有政府商业规划、也没有房产开发商、投资商的精心规划。
在相当长时间内地方政府、房产开发商仍然醉心于繁华商业中心的建设，希翼再造一个核心商圈，创出一番新天地。然而，万润商业街就没有陇海步行街那样火爆，也没能拓延新浦核心商圈，尽管其距核心商圈不过500米之遥。
随着万润商业街卖场主体工程结束，2008年5月24日大润发郁洲店开业，一个呼之欲出的大型城市社区商业模型成型。由此可见，只要找准了方向、明确定位，城市社区商业也大有作为。2009年12月30日乐天玛特巨龙店开业，再依托规划中的巨龙路商业街（注：巨龙南路商业街已成型并全部经营）、以及苍梧路餐饮、娱乐一条街，苍梧小区（市政府公务员家属区）、杏坛花园（教师公寓）、颐和花园（供电局家属区），奥林匹克公园、双盛花园、明珠皇冠、剑桥映像、同科地产（以上均为高档地产）相互抱团的新型城市社区商业中心业已成型。2010年6月4日乐天玛特朝阳路店开业，再依托盐河路餐饮一条街、大庆西路商业街及西城农贸市场，东方纽约城、西小区相互抱团的新型城市社区商业中心也业已成型。
（三）政府主导，房产开发商、投资商精心参与的协同城市社区商业规划模式定型
2011年6月15日连云港市新浦区商务局出台《关于促进城市社区商业示范社区建设的意见》政策指导性文件，文件指出新浦区商业不仅需要有繁华的区域级商业中心，还要有能够为广大居民日常生活提供高质量商品和高水平服务的社区级商业网点，并提出到2012年，各镇（街道）、创建1个市级城市社区商业示范社区，力争全区创建3个省级以上城市社区商业示范社区。
房产开发商、投资商也主动配合政府促进城市社区商业示范社区建设的号召，按政府城市社区商业示范社区规划思路，协同规划、精心建造城市社区商业设施。2011年11月25日沃尔玛通灌北路店开业，依托第一人民医院、三禾城中城、以及正在规划建设中的万象后街相互抱团的新型城市社区商业中心也轮廓初现。
四、结束语
城市社区商业牵扯太多“关注”，在中、小城市基于人口规模及人均可支配收入限制，短期内很难形成多个核心商圈条件下，城市社区商业的规划与发展不失为上策。
本文系基金项目：江苏省教育厅2012年度高校哲学社会科学研究基金项目《连云港市新浦区商圈打造问题研究》，项目编号2012SJD630080。
社区商业规划方案篇2
关键词：历史建设用地，盘活开发，控制性详细规划，收益测算
中图分类号：F293.2文献标识码：A
1.引言
如何盘活历史建设用地实施开发建设，是城市规划、土地储备和经济发展必须面临的问题。然而，城市中的历史建设用地沉淀多年，总会有种种问题尚未解决，如农民征地欠款未付清、留用地不落实、产权边界混乱、土地私下买卖、债权债务关系不清等。问题久拖不决，归根到底就是城市规划对地块赋予的市场价值无法解决历史遗留问题。
以增城市金竹新城为例，位于增城市核心地区，面积2.65km2，是增城市重点发展片区之一，市政府曾经两度委托著名高校编制控制性详细规划，但由于在规划中对农民、产权、成本等问题未作深入研究，导致方案的可操作性不足，难以指导金竹新城的实际开发工作。有鉴于此，需要从操作、发展和市场的视角来进行开发策略分析，从而指导控制性详细规划调整，为土地盘活开发提供技术支撑。
2.制约土地盘活开发的问题分析
2.1 用地权属混乱
经过10多年间不断的征用、转卖、出让、划拨、建设等一系列或合法或违法的行为，金竹新城内的土地产权关系已经十分混乱，产权、债权等相互间纠葛不清，给新城再次启动开发带来极大阻碍。涉及问题主要是：（1）原征地单位在征地过程中尚欠农民征地补偿款本息约2500万元，还需要落实提留地21ha（316亩）。（2）原征地公司私下转卖土地带来的遗留问题未得到解决，已经预收280户的单位及个人土地款9611万元，涉及面广、影响大，有待妥善处理。（3）部分用地在银行抵债，且存在银行又再次转卖资产包的现象。（4）由于土地测量不准等因素，部分用地则出现重复出卖的现象，需要补划低偿。（5）部分公建项目在本区选址，涉及占用原规划的农村提留地，需要考虑重新置换。
2.2 问题根源判断
生态环境、用地条件良好是金竹新城的优势，但陷于历史开发的遗留问题，土地权属、债权债务一直混乱不清，导致新城不能更好开发，土地闲置、利用效率低下，建筑也不能得到有效的建设和整治，经济上也只能是只见投入不见产出，还带来了较大的失业问题和社会矛盾。归结起来，问题的根源所在主要有以下几个方面（见图1）：
图1金竹新城开发存在问题根源判断
2.3 既有规划方案评析
国内两座著名高校分别于2003年和2006年编制了金竹新城的控制性详细规划（规划范围大致相同）。03版规划把金竹新城定位为市级居住休闲购物中心，大型市级公益服务设施较多，容积率基本在1.5-1.8之间（商业地块容积率高达3-5.5），其中居住用地比重为42.29%（112.06ha），公共设施用地比重为18.63%（49.36ha），其中核心区商业金融、文化娱乐用地20.6ha）。06版规划把金竹新城定位为居住片区和组团级公共服务中心，商业规模则大为降低，仅有9.53ha，商住用地为11.42ha，居住用地容积率基本是1.3，商业用地为2.0，商住用地为2.5。
总体上，上述两个方案都是按一般的城市控制性详细规划套路进行，偏向于物质性规划，缺少对重大问题处理的策略建议，未能切中问题的关键，导致方案可操作性不强。主要问题有以下几点：（1）方案对本区自然地形、地貌考虑不足，基本铲平、填平较好的山体、水体；（2）方案对历史遗留问题的处理考虑欠缺，没有考虑农民拆迁安置、厂房处理以及区内地块产权复杂的事实，路网走向没有考虑产权线，方案可操作性不强；（3）方案对地区的功能定位也未作深入研究；（4）方案对市场的需求规模把握不足，03版规划仅商业金融用地就高达20.6公顷，超出了一个县城市场环境所能否承受的容量；（5）地块开发强度与规划功能用途不匹配，比如03版规划，商业地块容积率在3-5.5之间，推算平均层数将至少在10层以上，而一般商场、超市等的建筑不可能达到10层，大批量的办公建筑又超过了市场需求。
3 规划思路与开发方案
3.1任务的提出
在前两版规划失败的基础上，再次启动金竹新城用地的盘活开发，需要摸清土地、产权、建筑以及历史遗留问题等现状情况，提出一揽子的解决问题的方案和策略，重点解决以下6方面的问题：
图2金竹新城开发策划工作任务示意图
3.2 规划方案构思
根据上述的目标任务，在03、06版控规的基础上，主要在如下几方面进行规划方案优化：（1）重视路网设计与权属边界的关系契合，尽量不穿越已有完整权属出让手续的用地，对于有争议的或产权暂时难以处理的用地，则通过路网分清界限，减少开发障碍；（2）商业中心、公共服务设施规模不宜过大，应重点考虑居住功能。（3）切实考虑处理农村建设用地的可操行。第一，把提留地具体落实到社，并尽可能公平的使每个社的提留地都能沿路、沿街。第二，提留地尽量安排在未建空地上，方便村民马上使用，从而支持政府整合土地。第三，提留地尽量安排在南部国有产权用地上，利于通过合作或拍卖作为商住用地开发筹集旧村改造和经济发展资金。第四，村民住宅用地则基本原址保留或在现有村集体用地上划定。
3.3 相关重大问题的处理
总结来说，金竹新城的盘活关键要进行农村问题的处理，括历史欠账清偿、提留地补划和新村建设三大方面：（1）与金星村各经济社达成按现行利率复利计算来清偿历史征地补偿欠款，建议村集体或社要提留一部分征地款，作为经济发展用地的开发资金以及村民的社保基金；（2）按照沿路划定、分地到社、肥瘦搭配、方便启动、统一管理和弹性处理的思路对提留地进行划定，以保障村民收入不低于广州市内村民平均收入水平的原则，基于提留地面积及其商业价值，确定提留地的基准容积率为1.5左右；（3）规划在现有的村址上通过整治、改建，建设农民新村，按联排住宅和农民公寓相组合的方式，规划的村生活用地为10.7ha；（4）规划需要拆除住宅建筑7.56万m2，新建建筑9.6万m2,即新村拆迁复建需要的资金量为：7.56×550（拆迁成本）+9.6×1500（建设成本）=1.86亿元。建议通过国有权属的经济发展用地拍卖或者合作建房来筹集改造资金，需要增加建设15.5万m2的住宅（按楼面地价1200元测算），分摊到房地产开发或发展潜力较好的集体提留地块上，容积率约需增加0.5-1.5。由此，计得商住用地提留地的综合容积率约为3.0；其余提留地综合容积率为1.5-2.0。
3.4 方案指标控制测算
根据调查和本规划方案，政府开发金竹新城需投入的成本为11.1亿元。考虑到当前市场的严峻性，以及增城处理历史遗留问题的紧迫性，在市场能接受范畴内，建议北片平均净容积率不低于2，土地拍卖平均楼面地价约1400元/m2，拍卖保护价为11亿元。
4 实施建议
4.1 出让时序
从开发时序上，先启动不涉及拆迁安置以及产权相对集中区域，先启动大居住地块的建设，或者大居住地块和沿路的商业地块捆绑开发。分四期开发：一期开以居住为主，集商贸、文化娱乐、体育休闲为一体的综合新区；二期开发村生活用地及经济发展用地区域；三期规划建设市级文化设施及商业设施；四期开发征地拆迁、整合难度较大的荔城大道沿线地块，以居住功能为主。从运作模式上，为刺激大开发商参与从而获得较好的市场，同时也较快形成一个新城区，建议近期采取大地块模式进行出让，由一个开发商按规划统一开发，出让地块内市政、公建配套设施由开发商建设，归政府管理，政府收益用于二期土地整理和开发。
4.2 收益测算
规划建议首期先采取大地块的形式进行出让给一家综合实力较强的发展商开发，规模61.08ha，商业净用地94360 m2，居住净用地295223 m2，平均容积率≤2.20，商业建筑量176352 m2，居住建筑693685 m2。地块范围内市政道路以及路灯、市政绿化、市政管网等公服配套设施由开发商按规划要求建设或委托专业统建商统建，完成后无偿移交政府使用、管理，公共停车场、文化体育设施，由开发商按规划要求建设，归开发商经营管理。根据土地出让收益，楼面地价取1400元/ m2，可获得土地出让收入11.97亿元，扣除上缴上级收益2021万元，即增城政府可得净收入为11.76亿元。
首期土地若按大地块整体出让，即宗地内公建设施（预测10792.3万元）由开发商按规划负责建设，土地所需投入15348万元（之前已经投入26961.9万元）即可拍卖首期土地。即首期拍卖土地实际净收益为：117665万元-15348万元-10792.3万元=75335.1万元。此部分收益预留35094万元处理历史问题；剩余还可以用于启动第二期的土地整合计划，包括府前路以南的新农村建设，约21420.0万元；南部的基础设施建设需要6847万元；尚有1.2亿元盈余，并换取了一个新城区。
5 结语
从以上案例分析可以看出，一个地区的开发建设需要经营城市的理念。一个不科学的规划是无知的，一个解决不了实际问题的规划是无能的。城市规划既不能丢失其理想性和科学性，但也不能抛开现实纸上画画、墙上挂挂，需要在规划编制之前理清地块盘活开发存在的问题，解决这些问题需要的资金成本，从而通过规划赋予地块市场价值，通过市场经济的手段来解决历史遗留问题。有作为的规划关键是在科学性、经济性和可操作性之间取得平衡点。
参考文献：
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[2] 邓毛颖.城乡规划信息传播与沟通：揭开城乡规划神秘的面纱――以增城市为例[J].规划师，2010（11）：12-16.
[3] 蒋万芳，邓毛颖，肖大威.国家经济技术开发区发展战略及产业空间策略研究――以增城经济技术开发区为例[J].规划师，2012（7）：77-81.
社区商业规划方案篇3
一、指导思想
坚持“以人为本、服务社会”的宗旨，以”便民、利民、为民”为出发点，抓住新区发展机遇，以发展社区连锁便利店和生鲜市场为抓手，完善社区服务功能，优化老社区商业结构布局，全面推进全区社区连锁便利店与生鲜市场的建设，营造和谐便利的社区消费环境。
二、任务目标
按照全市加快社区连锁便利店、生鲜市场建设的统一部署，在“十二五”期间，支持、引导品牌连锁便利店进入居民小区，开设连锁店，形成便民的服务网络；完善社区商业建设机制，推动新建小区商业规划和建设的开展。新增社区连锁便利店15-30家，新增、改造“农家店”30家，争取5年内覆盖全区中心社区和80%的行政村，形成满足城乡居民生活消费需求的便民服务网络。在消费水平较高的成熟社区，要在满足居民基本生活需求的基础上，完善连锁便利店，形成布局较合理、服务功能较齐全、服务质量和管理水平较高的便民服务体系；在新建住宅区和新城区加快社区连锁便利店建设，满足居民的便利购物需求；在农村充分发挥“万村千乡市场工程”作用，改造建设农村农家店，推进农村现代流通服务网络建设，形成沟通城乡、便民利民的消费品连锁经营网络。
结合新城建设，在新城起步区、核心区引入2-3家大型的生鲜超市，在新建小区以及郑坂、西亭、后莲、后许、赵岗、上塘、市头、马塘、东寮、新圩等工业园区、文教园区人流较为集中的社区（村）引入中小型生鲜超市、生鲜便利店，指导马巷、新圩农贸市场尽快完成“双百工程”标准化改造，引导新店农贸市场、农贸市场升级改造。计划在“十二五”期间，初步建立起以中大型超市、标准化农贸市场为主体，多业态并存、布局合理、便民放心的社区生鲜食品流通网络。
（一）每万人标准社区建设3-5处连锁便利店，新建居住小区中每千户设子1处连锁便利店，每处建筑面积50平方米以上，服务半径300-500米。
（二）每个农村行政村和人口2000人以上的自然村建设一个连锁“农家店”，经营面积40平米以上。
（三）全区原则上不再新批建农贸市场，新建社区和旧城区改造，均规划配套生鲜超市用地。现有农贸市场全部完成标准化提升。
三、组织实施
（一）在区委、区政府的统一领导下，成立区加快社区便利店与生鲜市场建设工作领导小组（下称“领导小组”），由区政府分管区领导任组长，政府办、经贸局分管领导任副组长，发改局、财政局、建设局、卫生局、人劳局、教文体局、工商局、规划分局、国土分局、各镇（街）以及烟草专卖局一分局、市药监第三工作站、国投集团等单位分管领导单位为成员。领导小组下设办公室（下称“办公室”）,设在区经贸局，负责领导小组日常工作，经贸局分管领导任主任，办公室成员由各成员单位抽调组成，负责本单位与领导小组的联络工作。
（二）在领导小组统一组织指导下，由区经贸局综合协调，各镇（街）和有关部门分工配合，有序推进，确保任务按期完成。
具体项目建设由区经贸局负责，区各相关部门配合，各镇（街）、居委会（村）参与组织实施，区经贸局主要领导为第一责任人。
四、实施方式、步骤、措施
按照政府引导、市场化运作，因地制宜、分类指导的原则，加快实施社区便利店、生鲜市场的建设。
（一）连锁便利店建设
1、实施方式
（1）新建小区的便利店建设。根据区城市总体规划和市商业网点布局规划，把社区连锁便利店建设纳入社区公建配套，纳入新出让土地“招拍挂”前置条件。土地竞得人建成后由市国土房产局或区建发公司以建安成本2200/平方米回购（建设经费从土地出让金收入中支取，用地使用权面积保留划拨性质），会同区经贸局、区财政局向符合条件、有实力的连锁便利店企业招租。在国有土地划拨用地中，符合便利店选址条件的人流量较大的保障房、学校、医院等，要求将连锁便利店纳入规划设计条件，强制要求建设，建成后交由市国土房产局或区建发公司回购会同相关部门向符合条件的连锁便利店企业招租。
（2）老社区连锁便利店建设。在未达到社区便利店设置标准数量，不能满足居民便利需求的社区，可按照《市社区便利店建设标准》新增设置。老社区有适宜布局便利店的底层商业建筑，可改造为连锁便利店。充分利用社区服务中心、国土房产局、区国投集团的公有资产店面向有品牌、有实力的连锁便利店企业招租。
（3）农村连锁“农家店”建设。按照商务部“万村千乡市场工程”建设要求和建设标准，继续实施“万村千乡市场工程”“农家店”建设。按照《市村级综合服务中心建设实施方案》，在村级综合服务中心配置便民超市。在省级小城镇综合改革建设试点镇可参照城市标准，建设连锁便利店。
（4）鼓励有实力的连锁企业参与社区便利店建设
积极引导有实力、有品牌的连锁企业运用连锁经营方式，到新旧社区设立超市、便利店等便民、利民的网点，搭载便民服务功能，满足社区居民多样化、个性化的消费需求。鼓励企业采取直营连锁、加盟连锁形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用；鼓励有实力的连锁企业，在我区农村设立超市、便利店，并逐步搭载便民服务功能。加快推进和公司现有农家店“一网多用”，发展多种经营，扩大药品、电信、邮政等产品和服务经营比重，增强农家店综合服务功能。“村级综合服务中心”便民超市按照《市村级综合服务中心建设实施方案》实施；鼓励国际知名品牌连锁便利店企业参与我区社区便利店经营。（参与企业条件及补助标准详见附件）
2、实施步骤
按照“科学规划、完善机制、优化方案；加快便利店发展；示范先行、循序渐进、以点带面，整体推进”的思路组织实施。具体步骤安排：
第一阶段（年12月至年月）启动阶段。主要是成立领导小组，组织调研摸底，做好宣传发动，落实工作任务。经贸局局会同区财政局等有关部门按照全市的统一部署，制定实施方案，建设标准、验收程序和扶持政策，向市商务局申报建设项目数量，年度建设计划等。
第二阶段（年月至年12月）试点示范阶段。在此期间，按照新建、新增、改造等不同形式抓好试点，争取推出示范便利店，并通过验收。
第三阶段（2012年月至2013年12月）全面铺开阶段。在试点、示范的基础上，对方案进行适当调整，全面展开社区连锁便利店发展工作。争取至2013年12月，通过验收的的社区便利店达到5家以上，初步形成示范效应，完成50%中心社区、工业集中区的便利店建设。
第四阶段（2014年1月至2015年6月）攻坚阶段。创造条件，推进新建居住小区、工业集中区连锁便利店建设，基本完成全区中心社区连锁便利店的建设。
第五阶段（2015年7月至11月）检查验收阶段。主要是巩固和完善社区便利店建设工作，并予以检查验收，由区政府进行总结表彰。
3、支持措施
（1）资金支持。从年至2015年，市政府将对通过验收的社区连锁便利店、配送中心予以补贴，区政府按根据《市加快建设社区连锁便利店工作方案》安排资金预算，落实配套补助资金，其中商业成熟社区、商业新兴社区、待开发社区、达到社区连锁便利店建设标准“农家店”补助由市、区两级财政按照6：4的比例分担，配送中心补助由市财政承担。（具体标准详见附件）
a、对连锁便利店的补助标准
（1）在商业成熟社区，新增符合《市社区连锁便利店建设标准与规范》的连锁便利店并通过验收的企业，每各门店补助25000元，其中：市财政承担15000元，区财政承担10000元。
（2）在商业新兴社区、商业待开发社区（工业集中区），新增符合《市社区连锁便利店建设标准与规范》的连锁便利店并通过验收的企业，每个门店补助33000元。其中市财政承担20000元，区级财政承担13000元。
（3）农村“万村千乡市场工程”农家店达到社区连锁便利店建设标准，在享受国家、省、市、区财政对农村“万村千乡市场工程”项目补助后，仍未达到社区连锁便利店补助标准的，差额部分按商业待开发社区标准给予补足。资金由市、区两级财政按6：4分担。
b、对配送中心的补助标准。对符合《市社区连锁便利店配送中心建设与改造规范》要求的连锁便利店企业，新增符合条件社区连锁便利店20家以上（经营时间6个月以上），配送企业连锁门店总数50家以上（并提升成具有便民服务功能）；主体面积1500-2500平方米的连锁便利店配送中心每个给以20万元的补贴，主体面积2500平方米以上的连锁便利店配送中心每个给予25万元补贴。以后企业每增加10家符合规划要求的社区连锁便利店的再补助5万元，最高补助额不超过30万元，每个企业配送中心所有补助合计不超过50万元。
财政补助政策先予以实施五年，享受扶持的项目，5年内不得转行或减少经营面积，违者由领导小组办公室按5年的平均款清算，未满年数的补助余款予以收缴。
（2）供电保障。涉及符合规划社区连锁便利店营业用电及扩容，电力部门予以优先安排，开辟“绿色通道”，保障其用电需求。
（3）配送车辆通行和便利店消防及安全。对本区连锁便利店数量达到一定规模的连锁企业自有物流配送车辆进入市区通行和停靠提供便利，按有关管理规定核发法车辆通行证，尽可能保证涉及民生货物的正常配送。对连锁便利店消防工作予以协助和指导，对便利店的治安安全特别是夜间经营安全纳入社区安防体系。
（4）简化证照办理程序，扩大便民经营范围。各相关部门对便利店、“农家店”项目建设予以支持，各有关行政许可部门对承办企业及其便利店、农家店申请烟草、报刊杂志、熟食加热、邮政和电信代办等经营业务予以积极协助，扩大便民经营范围，对连锁门店证照年检采取由企业总部统一分批报审。
鼓励我区有配送能力的药品批发企业、零售连锁企业及设在乡镇的药品零售企业，按照国家食品、药品监督管理局《农村偏远地区药柜设置规定（试行）》（国食药监市〔〕176号），在符合条件的“农家店”（包括直营与加盟）中设立药柜。
4、项目管理
（1）项目申报。参照《市社区便利店建设标准和规范》，企业的建设项目申报扶持资金，由区领导小组办公室统一指导，汇总后上报市领导小组办公室。区领导小组办公室配合市有关部门做好项目核准。
（2）项目和出租招标。社区便利店建设计划向社会公布，由企业自愿参与。公有店面招租由市土房局或建发公司会同区经贸局、区财政局向符合条件、由品牌有实力的连锁便利店企业招租。
（3）项目确定。承办企业向区经贸局提出社区连锁便利店建设申请，区经贸局依据《市社区连锁便利店建设标准和规范》、参与企业条件和企业申报时间先后顺序予以审核列入扶持项目，并限定项目完成时限，一般限在6个月内开始营业，不能在期限内开业的可酌情顺延3个月，到期仍不能开业的，取消本次扶持资格，项目由符合条件的便利店递补。
（4）项目验收。便利店建成营业后，连锁便利店向区经贸局提出验收和补助资金申请，经区经贸局汇总组织验收合格后，7个工作日内上报工作领导小组办公室。领导小组办公室每季度组织相关职能部门按30%的比例进行抽查复检。配送中心项目，连锁企业直接报送市商务局验收。
（5）资金拨付。市商务局于每年2月15日前对验收合格的项目汇总列入当年商贸流通企业发展专项资金扶持计划，会同市财政局报请市政府批准，经同意后，连锁便利店市级补助资金拨付给区级，由区级和分担的补助资金汇总后拨付各企业。配送中心补助资金，由市商务局拨付给企业。
（二）生鲜市场建设
加快生鲜市场建设，是一项系统工程，必须统筹规划，分步实施，讲求实效，因地制宜，采取“建”、“改”并举的方式，逐步推进农贸市场向生鲜超市业态转化。
1、实施方式
（1）新建。新城区建设和旧城区改造，均应规划出用于配套建设生鲜超市用地，按有关规定招标建设。当前，随着各大工业园区的企业相继入驻，城市化进程正快速推进，招商部门要有针对性的引入大型生鲜超市和生鲜专卖店。今明两年重点协调推进汇景新城中心人人乐生鲜超市的建设。
（2）改造提升。国投集团要加快现有农贸市场提升改造工作，争取各级资金支持，按照“环境整洁化、布局合理化、价格大众化、商品品牌化、量器具统一化、设施人性化、消费安全化”的标准，逐步完善各大农贸市场的硬件设施，提升服务水平和功能。
2、实施步骤
第一阶段（年月至2012年月）。重点协调推进汇景新城中心人人乐超市的建设，指导国投集团尽快完成马巷农贸市场、新圩农贸市场标准化改造。
第二阶段（2012年7月至2015年6月）。引导国投集团对农贸市场进行改造。结合新城区的建设，在南部新城、火炬工业园区引入1-2家大型连锁生鲜超市。
3、财政支持
辖区新建、改造、提升的生鲜市场财政扶持措施按照《市人民政府关于推广生鲜超市改造农贸市场的实施意见》（府〔〕383号）等有关文件执行，区政府每年安排专项预算，落实各项资金补助。
社区商业规划方案篇4
此外，秋交会在即，如果我们能够利用这个机会再一针见血地指出疑问或误解并告诉产生这些疑问或误解的原因，则必将在最短的时间内极大的提升中心区在民众特别是广大企业主心目中的认知度，为深圳的二次腾飞打下良好的基础。
这种情况下，我们认为该画册应该从下面着手。
定位（两个部分）：
1、 政府性宣传；
2、 根据现存问题有针对性的介绍（解释）中心区的规划。
一般的政府性宣传
内容说明：关于中心区最新政策法规、金融环境、配套措施等基本情况的介绍。
针对大众对中心区规划疑惑的解释
执行思路：
1、 中心区项目负责小组人员认真学习中心区；
2、 首先做到知己知彼；
3、 根据中心区项目负责小组人员的理解；
4、 填制市场调查表；
5、 针对不同；
6、 受众进行各种形式的调查；
7、 根据市场调查结果撰写市场调查报告；
8、 根据市场调查报告整理出大众对中心区整体规划的误解或模糊认识；
9、 根据这些误解或模糊认识写出针对性的解答。
结合以上两个部分，写出关于中心区画册的整体思路和页面框架。
调查思路：
1、 中心区的规划（或位置划分）是否合理？为什么要这样划分？
目的：因为划分区域的不同，可能会影响中心区内外不同企业的利益，毕竟，既然是中心区，就一定会有自己的优势或与其它地区不同之处。要解释清楚，以免误会。
2、 中心区究竟有哪些特殊之处？
目的：澄清认识，招商引资。牵扯政策、位置、交通、税收、投资、规划等等。
3、 划分中心区对企业的影响？
4、 划分中心区对老百姓的影响？
5、 划分中心区对整个深圳社会经济发展的影响？
6、 中心区对自然环境的影响？
7、 划分中心区对整体城市建设的影响？
8、 中心区在整个深圳城市规划中的位置和重要性？
9、 中心区的特点：1）市级行政文化中心；2）城市商务中心。
10、 中心区截止目前的实施情况？
（由国外著名专家共同参与，进行了多次方案竞赛和深入细致的评审工作，形成整体完善、操作性强的实施方案。）
11、 中心区规划过程中应该注意的问题？
12、 中心区规划程式：1）前期的规划探索；2）4次较有影响的设计；3）重大调整事项都在咨询专家后慎重决策。
13、 开发中心区的目的：1）激发片区的土地经济及城市活力；2）形成优美的城市景观环境。
14、规划的深远意义？1）引起全社会对城市设计的认识；2）加深相关专业工作者对街区城市设计的设计方法和实践过程的认识；3）推进我国城市设计和城市建设的整体水平
附：根据我们的调查得出的部分“问题”
1、 关于中心区的地域范围规划的疑问？
2、 为何直到现在中心区的建设仍没有完工？
3、 对中心区规划执行方的混乱认识；
4、 到底是日本人在做中心区的整体规划，还是美国人？为何策划方不确定、不统一？
5、 为何中心区那么多的民用住宅而不是印象中的商用写字楼林立？
6、 中心区重要建筑物的象征意义？
社区商业规划方案篇5
一、工业园区发展基本情况及存在的问题
__工业园区是__县最具区位地理优势的发展平台，也是__县承载发达地区产业转移、实现跨越式发展的主阵地。
（一）基本情况
__工业园区的发展经历了三个阶段：第一阶段是20__年6月至20__年3月，属新碧镇镇管工业小区，规划面积530亩；第二阶段为20__年3月至20__年3月，提升为县级工业园区，成立新碧工业园区管委会，专门负责工业园区的开发、建设和管理，规划面积包括新碧镇、新建镇、城北乡两镇一乡六个区块共24.97平方公里，其中工业用地16.2平方公里；第三阶段从20__年3月开始，被批准为省级开发区，确名为浙江__工业园区，规划面积4.16平方公里。到20__年底，__工业园区共完成固定资产投资12.9亿元，完成开发1.94平方公里，其中工业用地1.75平方公里。共有协议入园企业87家，开工87家，投产79家。工业总产值从20__年3.5亿元上升到20__年的20.4亿元，年均增长79.96，税收从20__年的960万元上升到20__年的4256万元，年均增长64.28，初步形成了以五金机械、摩托配件（电子仪表）、建材制品、灯管等主导产业。20__年预计可实现工业总产值30亿元，实现税收6000万元，比上年分别增长46.7和41。
（二）存在问题
随着工业园区开发的不断推进，一些深层次的问题逐渐凸现，尤其是管理体制等方面的问题，已对工业园区的发展形成束缚，影响到园区的正常开发、建设和管理。__工业园区现已开发范围内共有两个平行的行政主体，即工业园区管委会和新碧镇政府，在当前的体制下，存在管理“两张皮”和权责不清的现象。具体地说，主要有以下三方面问题：
一是城镇建设职能不清。目前园区的规划几乎包括整个新碧镇范围，工业园区管委会理应承担所辖范围的基础设施建设任务，但从行政角度讲，新碧镇的城镇建设主体是镇政府，因此，在具体的实施过程中，就必然会产生冲突，导致事实上的主体缺位，双方都难以承担城镇基础设施的建设任务。同时由于工业园区与乡镇的工作定位不同，相互缺乏有效衔接，规划上存在错位，在一定程度上造成了资源的浪费，如工业园区范围内的乡村康庄工程建设与园区路网建设，由于缺乏统一规划，有可能造成重复建设等问题。
二是土地市场无法有效培育。以工业园区建设促进产业、人口等要素集聚，培育土地一级市场，再以商贸用地出让平衡园区的建设支出，是工业园区建设资金得以保障的关键。在目前的体制下，园区土地市场难以有效培育，同时为筹集城镇建设资金，新碧镇政府也希望通过商贸用地的拍卖以获得收入，部分行政村也以解决失地农民的生活出路为由，不断向上申报农贸市场等项目。因此，在目前的情况下，如何有效调控土地市场开发成为当务之急。
三是政策处理协调难度大。工业园区的开发建设离不开园区管委会与乡镇党委、政府的相互协调和配合。两家单位职责上存在一定程度的缺位、错位，工作侧重点的不同，各自的协调效果和配合程度都会影响两个单位的工作效率。
如何有效解决以上问题，理顺园区管理体制，推进园区的有效开发、建设和管理，促进全县工业经济持续快速健康发展，已经到了相当迫切的程度。
二、工业园区管理体制改革方案及利弊分析
为有效解决当前园区开发中存在的各类问题，从管理体制改革的角度看，关键是如何建立一个事权集中、高度统一的园区管理体制，而这个新体制的核心，就是只能由一个机构对园区范围内的经济和社会事务进行统一管理，避免将同一区域内的经济和社会事务管理交叉和分开。从各地工业园区情况看，管理体制大体上有两种模式：一是园区从属于镇政府管理的__壶镇模式；二是镇政府从属于园区管理的绍兴袍江模式。从__县当前实际出发，在园区管理体制的设置上，有三种方案可供选择：
第一种方案，园区归属镇党委、政府管理模式。就是回归到原来镇管园区的模式上来，由新碧镇党委、政府全面负责园区的开发、建设和管理，园区管委会为隶属于镇政府管理的一个部门。
有利方面：可以明确一个行政主体，做到权责清晰、事权统一，减少管理“两张皮”的现象。不利方面：一是以一个镇来管理一个省级工业园区，职责将难以到位；二是新碧镇现有资金调控能力比较薄弱，无力长远支撑园区开发；三是园区开发涉及部门众多，镇政府无力协调；四是随着园区向新建、城北等其他乡镇扩区，在行政区划调整前，新碧镇难以实施有效管理，必然会造成与其他乡镇在管理、权责利分配等问题上的扯皮。
第二种方案，撤镇建园区管理模式。就是根据__县“撤县建市”、县城总体发展规划等方面的要求，结合全县行政区划调整，实行园区管理乡镇模式。第一，实施统一领导，成立__工业园区党工委、管委会，同时，在工业园区规划范围内撤销乡镇建制，设立若干个街道办事处，工业园区规划范围内的行政村按照条件成熟程度，逐步进行“撤村建居”，分别纳入相应的街道办事处实行统一管理。街道办事处为工业园区下属单位，由工业园区党工委、管委会实施统一领导。第二，实行“三统一”，即工业园区与街道办事处统一人事任免权、财政权、管理权。一是由园区党工委、管委会依法依章负责街道办事处及有关人员人事任免；二是园区党工委、管委会与街道办事处统一财政权，财务收支实行统一管理、统一核算；三是园区党工委、管委会对本区域的经济社会事务实行统一管理，县里只对党工委、管委会进行工作考核。
有利方面：一是进一步理清了园区与街道办事处之间在管理上的职责分工，通过“三统一”，又可以有效解决两者之间的隶属关系等问题；二是通过撤镇设街道办事处、“村改居”，有利于政府对村级组织的管理，对今后的园区开发、土地征用等方面带来一定的有利条件；三是从长远发展考虑，采取这一方案，对今后的__县“撤县建市”、构建中等城市等方面都可以打下扎实基础。不利方面：一是__县行政区划调整的方案以及具体实施时间尚未确定，而工业园区的管理体制改革又相当迫切，因此，结合行政区划调整推进园区体制改革，在时间进度上较难把握；二是“撤镇设街道办事处”、“撤村建居”等工作，在政策把握上有待进一步衔接，前期准备工作有待进一步深化。
第三种方案，园区和镇党委、政府并存模式。从本质上说是第二方案实施前的过渡方案。具体来说，就是在全县行政区划调整到位前，先实行“两块牌子、一套班子”，结合今年乡镇换届，实行“区镇合一、交叉任职”。
第一，实行统一领导，形成一个既统一又相对独立的领导体制。设立中共浙江__工业园区工作委员会和浙江__工业园区管理委员会，保留新碧镇党委、政府牌子。园区设党工委书记，主持园区党工委全面工作；党工委副书记、管委会主任兼任新碧镇党委书记，主持园区管委会、新碧镇党委全面工作；一名党工委副书记兼任新碧镇政府镇长，主持新碧镇政府全面工作。第二，实行“三统一”，即统一人事任免权、财政权、管理权。一是由园区党工委、管委会依法依章负责工业园区和新碧镇下属有关人员的人事任免，园区与新碧镇人员全部统一调配使用和管理；二是园区与新碧镇政府的财务收支实行统一管理、统一核算；三是县里只对工业园区进行考核，不再对新碧镇进行单独考核。第三，明确责任，园区管委会统一行使园区和新碧镇现有区域范围内的经济社会管理职能，工业园区若跨现区域开发，新开发区域内的行政村和企业可由原乡镇委托园区管委会实施管理。
有利方面：一是在全县行政区划调整及撤镇设办事处前，实行工业园区与新碧镇的软性糅合，突出一个领导班子，明确职责分工，减少在园区开发、建设和管理上人为的扯皮。二是这一方案在实施上，技术不复杂，操作较为简便，效果相对较为明显，目前即可着手实施。不利方面：主要是尚未从根本上解决园区与乡镇之间的体制矛盾。
综合分析以上三个方案，第一方案可行性最差；第二方案能够有效解决园区与乡镇之间在管理体制上各种缺陷，从长远发展角度看，这一方案较为理想。但考虑到全县行政区划调整方案尚未出台，离调整到位还有一定时间，而园区的管理体制改革又相当迫切，因此，目前要在积极谋划和推进第二种方案，抓紧开展有关撤镇设街道办事处、“撤村建居”等前期工作，同时采取“长远规划、分步实施”的策略，用第三种方案进行过渡。
三、工业园区运行机制改革方案
结合__工业园区管理体制改革第三方案，为营造一个高效、便捷的招商引资环境，全面加快__工业园区建设步伐，借鉴外地开发区的先进经验，对工业园区可实行特殊的行政运行机制。具体地说，就是“强化职能、事权统一、封闭运行”，在园区实际控制范围内，对于企业入驻、建设、生产相关的审批管理权，各相关部门通过行政管理委托等形式，由管委会内设机构或设置部门派出机构对口承担职能，确保园区在特殊管理的区域内，具有较高自来决定园区的建设和管理工作，提高决策和办事效率。
第一，建立园区建设协调机构。为进一步加大园区的建设管理力度，建立“__工业园区开发建设协调委员会”，由县政府主要领导任主任，各涉工部门主要领导为组成人员。协调委员会定期或不定期召开会议，研究决定涉及园区开发、建设的重大事项。
第二，完善园区管理机构。园区设立中共浙江__工业园区工作委员会（简称园区党工委）、浙江__工业园区管理委员会（简称园区管委会），园区党工委、管委会与新碧镇党委、政府实行“两块牌子、一套班子”。园区党工委、管委会作为县委、县政府的派出机构，分别代表县委、县政府对园区实施统一领导、统一规划和统一管理。
园区党工委、管委会的主要职责包括以下方面：贯彻落实县委、县政府的重要决策和工作部署，代表县委对园区（包括受委托管理的行政区域）实施党的领导和监督；根据全县经济社会发展总体规划，编制园区经济发展规划和经济社会发展规划，经县委、县政府批准后组织实施；根据__县城市总体规划，负责园区规划的编制、审批和管理，经县政府批准后组织实施；负责园区各项基础设施、公共设施建设和管理；负责园区经济管理，做好园区的企业管理和行业管理工作；审核或审批园区内的企业和投资项目，负责园区招商引资工作；指导协调相关部门派驻园区的机构或人员的工作；承办县委、县政府交办的其它工作。
根据上述职责，园区党工委、管委会下设综合办公室、经济发展局、建设局(规划局分局)、党群办公室、农村办公室。各局、室具体职责如下：
1．综合办公室。主要负责党政机关政务事务工作的组织协调，负责机关财务、人事、后勤、文秘、宣传、 档案、信息、、保密、会务、接待等各项工作；协调县相关部门在园区派驻机构及人员的相关工作。
2．经济发展局。主要负责编制实施园区经济发展中长期规划和年度计划；负责编制园区产业发展规划；按权限审批、申报各类投资项目和技改项目，负责园区范围内地方基本建设项目建议书、可行性研究、初步设计的审批等工作；负责企业入园建设服务等工作。负责编制实施园区招商引资工作的中长期规划和年度计划；负责拟定园区招商引资的有关政策规定并具体组织落实；负责招商引资的宣传促销、投资咨询、项目筛选、洽淡、会审与统计工作；负责投资者信息的收集、整理、分析及行业招商策划；组织对外招商和对外经济技术合作；协调项目资金的落实；建立招商引资项目的信息网络等有关工作。
3．建设局（规划局分局）。主要负责园区规划和建设工作。根据__县域总体规划，负责编制和报批园区详细控制规划，送县规划部门审核后报县政府审批并组织实施；负责对调整规划布局、改变用地性质的建设项目提出初审意见，送县规划部门审核后报县政府审批；负责园区内项目的选址，核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；受建设局委托，负责园区项目质量监督、安全检查、房产证办理工作；负责村镇建设等有关工作。
4．党群办公室。主要负责工业园区和原新碧镇党建、职工教育和思想政治工作；做好人大、政协、人武民政、政法综治、工会、共青团、妇联等工作；负责党风廉政建设、纪检监察等工作。
5．农村办公室。主要负责原新碧镇政府承担的农业、农村、农民服务工作；承担计划生育、教育文化、卫生体育等各项社会事务和公共事业管理职能；负责新碧范围内的土地征用、拆迁等政策处理工作。
同时，对一些不便直接由园区行使但又是园区开发所必须的职权，通过部门派驻的方式解决。
1、在原新碧派出所的基础上，设立县公安局园区分局。受县公安局委托，负责园区规划范围内的治安行政管理、刑事执法等有关方面工作。
2、在原新碧国土资源所的基础上，设立县国土资源局园区分局。受县国土资源局委托，做好区内土地调查和土地利用总体规划、土地利用年度计划的编制实施；承担基本农田划区定界和耕地保护；承担农用地规划审核和农用地报批；负责区内土地征收、农转用、出让、出租、划拨、上报审批及发证、抵押和登记；负责园区土地出让金的收缴；负责建设用地批准书的核发及国土资源执法工作；负责区内农民建房的报批审核工作；负责区内矿产资源保护与开发利用的监督管理工作；协助做好地质灾害防治等工作。
3、设立县审批中心园区分中心。进一步强化工业园区 职能，优化办事环境，提高办事效率。
四、其他有关问题
（一）关于园区的投融资体制问题
下一步，园区建设需要大量的资金投入，而园区可能的资金来源主要有四个方面：一是县政府的财政投入；二是银行融资；三是园区商贸用地的出让收入；四是园区企业的留县税收返还。但就目前情况来看，由于全县的园区建设处于起步阶段，人气还不旺，除部分黄金路段外，园区预留的多数商贸用地还很难达到理想的价位，依靠商贸用地出让来支撑园区建设在近期内还不现实。而园区企业的留县税收在最近一两年内还处于“三免两减半”阶段，数额也不大，在短期内，园区建设的资金来源只能依靠前面两种途径来解决。
因此，为确保园区建设的顺利启动，第一，要积极培育园区土地市场，调控城镇建设区内的农村和农民建房，有计划的推出商贸用地出让；第二，以园区预留的商贸用地捆绑担保等方法，向银行融资；第三，在每年的土地出让收入中，切出一定比例用于园区建设。
此外，借鉴外地经济开发区的做法，下一步，园区应尝试与各被征用土地的村集体实行土地资金委托保值增值制度，由各村将土地征用费按一定利率借给园区使用，这样，即可在一定程度上缓解园区的资金紧张问题，同时，也有利于壮大村集体经济，维护社会稳定。
（二）关于园区的土地保障问题
土地是园区生存发展的基础与核心，如果土地不能得到保障，园区建设将受到严重制约。从目前情况看，要真正发挥__工业园区的规模集聚效应，每年至少应开发1平方公里以上，而要实现这一目标，关键取决于两点：一是土地利用总体规划能否如期完成修编；二是土地指标能否如期供给。
据统计，__县上一轮土地利用总体规划的用地空间布局在符合“两规”的前提下，__工业园区还有可用面积约138.8公顷，其中耕地面积93.6公顷，只要政策处理到位，还有一定的用地空间，但从长远来看，土地利用空间的拓展是关系今后园区能否顺利开发建设的头等大事，当前要着重做好以下几个方面的工作：
第一，抓紧新一轮土地利用总体规划修编进度，力争早日完成。第二，加大土地整理工作力度，最大限度的获得更多的建设折抵指标，积极鼓励开发和利用低丘缓坡，拓展土地开发利用空间，挖掘土地开发利用潜力。第三，深入实施工业投资项目决策咨询评估协调制度，把好产业选择关和项目布局关，严格各项土地利用指标管理刚性，不断提高土地集约利用水平。
（三）关于园区的资源整合问题
工业园区是经济集中、集聚、集约发展的重要途径，在现阶段，要积极推进__工业园区资源整合，努力把工业园区打造成推进全县城市化、城乡一体化和社会主义新农村建设的重要平台和载体。
第一，不断优化空间布局。根据__县域总体规划，结合330国道西移和金温铁路改线等工程，尽快启动__工业园区规划修编和扩区规划工作，使之与全县的土地利用总体规划相衔接，不断拓展工业园区发展空间。不断完善产业空间规划，在工业园区内部实行科学地功能分区，合理进行企业布点，有效促进企业集中、集聚发展。
第二，积极推进产业升级。进一步明确产业定位，按照建设浙中南五金先进制造业基地组成部分的目标，充分发挥中小企业的优势，走块状经济向簇群经济发展的路子。坚持分类指导原则，加快现有传统产业自我培育和优化升级，在原有产业发展的基础上，进一步做好产业延伸工作，拉长产业链，提升产业层次和水平。注重借力发展和产业选择，做好选商引资工作，积极培育和发展新兴产业，进一步增强产业、企业之间的关联度，提升产业竞争力。
第三，抓好配套功能建设。坚持以城市建设的理念，做好工业园区内各种基础设施的规划布局，抓紧建设一批当前企业生产、工人生活所急需的基础设施。按照“引进一家，配套一家”的思路，不断完善工业园区水、电、路、讯、排污等基础设施，加强科技进步中心、物流业、劳动力市场、文体设施、购物场所、金融网点、公交站点等配套功能建设，逐步推出商贸用地拍卖，鼓励发展民工公寓、专家楼，适当发展高档住宅，有效解决企业老板、农民工的居住等问题，全面提升园区的开发档次和服务水平。